Cathy BARRANCO, Notaire à 1473 Genappe

 

Cathy BARRANCO

Notaire à 1473 Genappe

Checklist des documents à prévoir pour le vendeur

Pour bien vendre son bien, plusieurs documents et attestations sont exigés. Il s'agit des renseignements urbanistiques, du certificat PEB, des éventuelles attestations relatives à une citerne à mazout, des certificats utiles en cas de pollution de sol, du procès-verbal de contrôle de l'installation électrique et du dossier d’intervention ultérieure. Par ailleurs, en cas de  vente d’un appartement dans une copropriété ou en cas de vente d’un bien loué, des informations supplémentaires devront également être transmises.

 
Infofiche : quels documents prévoir pour vendre un bien immobilier en Belgique (checklist)

 

Le titre de propriété

 

C'est l'acte notarié d’achat du vendeur. Ce document constitue la véritable carte d'identité du bien : il fournit la description exacte, l'origine de propriété, les servitudes, l’existence d'éventuelles conditions spéciales ;  bref, divers éléments qui peuvent s'avérer capitaux. Si le vendeur a recueilli son bien par succession, il doit disposer des documents prouvant qu'il est héritier (déclaration de succession) et l'éventuel acte d'achat du défunt.

 

Les renseignements urbanistiques

 
  • En Région wallonne

La publicité de mise en vente d’un bien doit indiquer la destination urbanistique la plus récente du bien. La destination urbanistique du bien concerne l'usage que vous ferez de votre bien et l'activité que vous y développerez : sera-t-il destiné à être un bureau, un commerce, ou un logement ? La publicité doit également mentionner de manière détaillée des permis en vigueur ou des certificats d’urbanisme relatifs au bien à vendre.

  • En Région bruxelloise

La publicité relative à la vente d’un bien immobilier doit indiquer la destination urbanistique la plus précise et la plus récente du bien. Il faut également mentionner les permis d’urbanisme, les permis de lotir et les certificats d’urbanisme éventuellement délivrés pour ce bien, les conditions relatives à un projet de construction, l'existence ou non d'un plan d'expropriation, l'existence ou non d'une mesure du patrimoine, les affectations et utilisations licites du bien, la répartition spatiale du bien et sa localisation, les éventuelles infractions relatives au bien, .... 

  • En Région flamande

En Région flamande, le vendeur est également obligé de fournir à l’acheteur toutes les informations urbanistiques utiles relatives à son bien immobilier. Cette information est reprise dans le certificat urbanistique qui renseigne la destination urbanistique la plus récente.

Rendez-vous au service de l'urbanisme de la commune AVANT de signer quoi que ce soit

Les renseignements délivrés par la commune sont théoriques et ne correspondent pas toujours à la réalité de l’immeuble. Ni les fonctionnaires communaux ni les notaires n’ont la possibilité de visiter chaque immeuble pour vérifier l’exactitude des renseignements fournis. Seule la confrontation des informations disponibles à l’urbanisme avec la réalité du bien (examen approfondi de l’état de l’immeuble) permettra à l’acquéreur de se rendre compte que le bien, tel qu’il l’achète, est en ordre sur le plan urbanistique. Conclusion : il est vivement conseillé de prendre directement contact avec le service de l’urbanisme de sa commune pour y comparer les informations disponibles avec la réalité du bien et de visiter le bien plusieurs fois, au besoin en se faisant assister par des professionnels de la construction (architecte, géomètre, etc.).

Attention, pour les sociétés qui désirent acquérir un immeuble : n'oubliez jamais de vérifier la destination du permis d'urbanisme existant sur l'immeuble, avant de signer quoi que ce soit.  

L’immeuble ou le terrain choisi doit toujours être couvert par un permis d’urbanisme qui correspond à vos activités. Pour le vérifier, un seul endroit fiable : le service de l’urbanisme de la commune. Ne vous satisfaisez donc pas des informations fournies par la/le propriétaire, l’agent immobilier ou l’ancien exploitant ! Pour de nombreux projets, il faudra demander un nouveau permis d’urbanisme et respecter les prescriptions des plans d’affectation du sol. 

 

Le certificat PEB

 

Le certificat de performance énergétique (PEB) permet de connaître la consommation énergétique du bâtiment. Ce document doit, en toute hypothèse, être porté à votre connaissance dans la publicité de la vente et remis (copie au moins) au plus tard lors de la signature du compromis.

L’Europe impose aux États membres de mettre en place un système de certification énergétique des bâtiments. Il s’agit en réalité d’évaluer la performance énergétique des bâtiments dans des conditions d’utilisation et de climat standard. La performance énergétique des bâtiments ou "PEB" concerne des exigences techniques qui garantissent une consommation énergétique moins élevée : niveau d'isolation thermique, performance de l'installation de chauffage, ventilation, énergie solaire. Le but est ainsi de permettre au futur acquéreur de comparer la performance énergétique des biens mis sur le marché. 

S’agissant d’une matière régionalisée, la mise en œuvre de cette directive varie selon les Régions.

Toutefois, les Régions ont toutes au moins un point commun. En effet, la Wallonie s'est alignée ce qui est déjà prévu en Flandre et à Bruxelles : l’obligation d’afficher le certificat PEB dans la publicité de la mise en vente ou de la mise en location d’un bâtiment. Les données du certificat PEB doivent figurer sur toutes les affiches et annonces publicitaires placées dans les trois Régions. Le certificat PEB doit aussi être communiqué par le vendeur au futur propriétaire avant la signature du compromis (ou du contrat dans le cas d’un bail).

À noter que, dans les trois régions, vous êtes également concernés par le PEB dans le cadre de la construction de nouveaux bâtiments soumis à permis d'urbanisme et/ou d'environnement. Pour plus d'informations, renseignez-vous auprès d'un notaire. 

Quel est l’intérêt d’afficher le certificat PEB dans la publicité ? La PEB vous indique si une maison est économe en termes d’énergie ou non (« passive » ou non). C’est donc une information essentielle pour vous, en tant que futur propriétaire ou locataire. Ce certificat permet de mieux déterminer le coût énergétique du bâtiment et de le comparer avec d’autres biens. 

 

Les informations relatives à la citerne à mazout

 

Il n’y a pas d’obligation explicite de renseigner l’acquéreur du type de chauffage établi dans le bien mis en vente. En réalité, ceci rentre plutôt dans l’obligation générale d’information qui incombe au vendeur. Celui-ci doit donc informer l’acquéreur de l’ensemble des aspects du bien immobilier, et donc des aspects du système de chauffage, y compris le type d’installation. S’il s’agit d’un chauffage à mazout, ceci comprend la capacité du réservoir, son emplacement, l’année de placement, etc.
Plus d'infos sur le site informazout.

 

La pollution des sols

 

Il existe des règles précises dans les trois régions en matière de pollution du sol. Lors de la vente d'un immeuble, le propriétaire-vendeur doit prouver que le sol de son immeuble n'est pas pollué. Les trois régions du pays ont développé leur législation. En règle générale, il s'agit d'obtenir une attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. Ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier.

Il est en effet important de veiller à la bonne qualité du sol, et de vérifier que celui-ci n’a pas fait l’objet d’une pollution. Car si ce devait être le cas, des législations, différentes selon les régions, imposent la réalisation de diverses études et mesures (parfois lourdes, longues et onéreuses). À l’issue de celles-ci, un certificat conforme doit en principe être délivré.

  • En Région de Bruxelles-Capitale

Une des missions de Bruxelles Environnement est la délivrance des attestations du sol.  La demande d’une attestation du sol auprès de Bruxelles Environnement est en effet obligatoire lors de toute cession d’un bien immobilier situé dans la Région de Bruxelles-Capitale. L’attestation du sol doit être remise au cessionnaire avant l’acte de cession.

Bruxelles Environnement est également chargé de tenir un inventaire actualisé de l’état des sols. Cet inventaire contient les informations dont dispose Bruxelles Environnement concernant la pollution des sols et sa gestion. L’unité géographique de l’inventaire de l’état des sols est la parcelle cadastrale. Chaque parcelle est classée dans une catégorie particulière (0, 1, 2, 3 ou 4) dépendant de l’état du sol sur laquelle se trouve la parcelle. Si la parcelle est reprise en catégorie 0 (parcelles potentiellement polluées), il existe des obligations supplémentaires en cas de cession du bien. Dans un premier temps, il y a lieu de réaliser une reconnaissance de l’état du sol. Celle-ci peut être suivie d’un éventuel traitement du sol de la parcelle.

  • En Région wallonne

Un décret relatif à la gestion et à l’assainissement des sols fixe les règles en Wallonie.

Ce décret impose le fait de disposer d’une attestation relative à la pollution du sol préalablement à la cession de tout terrain (exemple : vente) ou la cession de tout permis d’environnement. Cette attestation consiste en un extrait conforme de la BDES (Banque de Données de l’Etat des Sols). Cette obligation vient renforcer l’information du cessionnaire (c’est-à-dire, dans le cas d’une vente : l’acquéreur). Ce dernier sera dès lors mieux protégé quant à la situation du sol du terrain qu’il acquiert.

La BDES est un site web offrant à tous les citoyens un accès aux données dont dispose l’Administration sur l’état des sols en Wallonie. Plus d’infos sur la BDES ici. La consultation de la BDES préalable à toute cession immobilière est obligatoire afin de se voir délivrer un extrait conforme de cette BDES. 

Le décret détermine par ailleurs clairement les situations (faits générateurs) dans lesquelles une étude d’orientation du sol devra être effectuée. C'est notamment le cas pour le demandeur d’un permis d’urbanisme par exemple, si son terrain est renseigné dans la BDES comme étant pollué ou potentiellement pollué (couleur « pêche » sur le site de la BDES). 

  • En Région flamande

Afin de protéger l'acquéreur d'une propriété située en Flandre d'un risque de pollution du sol ou du sous-sol, la Région Flamande s'est, elle aussi, dotée d'un décret propre, le décret d'assainissement du sol (Bodemsaneringsdecreet).

Avant toute vente, il faudra demander une attestation relative à la qualité du sol (Bodemattest). Cette attestation doit déterminer si le terrain, la maison ou l'appartement se trouvent repris dans la liste des biens qui ont été ou auraient pu avoir été pollués. D'après les termes du décret, l'attestation doit confirmer l'absence de matière ou d'organisme qui, par le fait de l'activité humaine, pourraient avoir une influence néfaste directe ou indirecte sur la qualité du sol. La liste de ces activités est longue et prévoit plus de 50 cas, comme par exemple le traitement de produits pétroliers, l'utilisation des eaux, la manipulation de produits chimiques, la présence de combustibles, de pesticides ou d'insecticides, ...

L'attestation doit être obtenue avant la conclusion de la vente, c'est à dire avant la signature du compromis. Le décret impose aux vendeurs et acquéreurs de reprendre le contenu de l'attestation dans le compromis de vente. Lors de l'acte notarié, le vendeur devra déclarer avoir remis cette attestation à l'acquéreur avant la conclusion de la vente, et l'acte reprendra également le contenu de l'attestation.

Toute cette procédure s'applique lorsque l'attestation est négative. Par contre, si l'attestation révèle l'existence d'un risque de pollution du sol, la vente ne pourra pas se réaliser sans une enquête complémentaire et l'exécution des travaux d'assainissement nécessaires.

Le décret stipule que c'est le vendeur qui doit demander l'attestation, mais il demandera souvent à son notaire de faire le nécessaire. Comme le délai est très long, celui qui envisage de vendre un bien visé par le décret aura intérêt à demander l'attestation ou à contacter son notaire sans attendre.

Pour plus d'infos, consultez le site de l'OVAM

 

Le contrôle de l'installation électrique

 

Le vendeur doit disposer d'un procès-verbal de contrôle de l'installation électrique en cas de vente d'une habitation. Toutes les habitations sont visées : les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant d'habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.

L’objectif est de veiller au contrôle systématique des installations électriques. Le contrôle doit être réalisé par une société agréée et permet à l’acheteur de connaître l’état de l’installation. Si celle-ci n’est pas conforme aux exigences légales, vous disposerez de 18 mois (en principe) pour la remettre en ordre à dater de la signature de l’acte authentique.

L’obligation de contrôle revient au vendeur, cela signifie également qu’en principe, les frais sont à sa charge. L’acheteur et le vendeur peuvent cependant se mettre d’accord sur le sujet, mais à défaut d’accord, les frais sont supportés par le vendeur. Attention, si le rapport concernant l’installation est négatif, après la vente, les obligations incombent à l’acheteur, qui se charge de faire effectuer un nouveau contrôle dans les 18 mois.

L’acte authentique doit contenir les éléments indiquant à l’acheteur si le contrôle a donné lieu à un rapport positif ou négatif, et, si un contrôle complémentaire devra être effectué dans les 18 mois de l’acte authentique.

 

Le Dossier d'Intervention Ultérieure (DIU)

 

Le dossier d’intervention ultérieure est le dossier qui contient les éléments utiles, en matière de sécurité et de santé, à prendre en compte lors d’éventuels futurs travaux. Ces travaux sont notamment du type : entretien, réparations, remplacement ou démontage de certaines installations, etc.

Le DIU devra être conservé par les propriétaires qui devront le remettre à leur futur acquéreur lors de chaque vente. Le notaire devra en faire mention dans l'acte.

Depuis 2001, presque tous les travaux effectués dans un immeuble doivent faire l’objet d’un dossier reprenant notamment le descriptif des travaux effectués (plan, matériaux, …). Ce dossier porte le nom de dossier d’intervention ultérieure (DIU). Il doit être établi :

  • soit par un coordinateur de sécurité, si plusieurs entrepreneurs professionnels interviennent sur le chantier)
  • soit par le maître de l’ouvrage, s’il effectue ses travaux lui-même ou par le biais d’un seul entrepreneur.

En cas d’installation de votre nouvelle cuisine, suite à votre visite de Batibouw, par exemple, le DIU pourra reprendre un croquis de l’installation (câblage électrique, tuyauterie, …) et le détail des matériaux utilisés par le cuisiniste.
Il s’agit là d’un exemple parmi bien d’autres et le propriétaire d’un immeuble veillera donc pour tous les travaux, effectués depuis 2001, à tenir un descriptif des travaux effectués. Lors de la signature de l’acte authentique de vente, la remise de ce dossier à l’acquéreur est obligatoire.

 

Il faut toutefois faire observer que ces dispositions ne sont applicables qu'à certains travaux, et visent avant tout la sécurité des travailleurs appelés à exécuter des travaux dans les immeubles, plutôt que celle de leurs occupants. 

Les coordinateurs de travaux

Les coordinateurs de travaux doivent remplir certaines conditions pour pouvoir exercer leur fonction. Il existe deux types de coordinateurs de travaux :

  • le "coordinateur projet", chargé de coordonner le projet de l'ouvrage
  • le "coordinateur-réalisation", chargé de coordonner sa réalisation.

Bien entendu, le "coordinateur-projet" et le "coordinateur-travaux" peuvent être la même personne, ce qui sera sans doute souvent le cas pour les petits chantiers.

 

 

En cas de vente d'un appartement: les documents liés à la copropriété

 

Des informations supplémentaires doivent être transmises à l’acquéreur d’un appartement faisant partie d’une copropriété :

 

Avant la signature du compromis de vente :

  • Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve ;
  • Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur ;
  • La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant le transfert de propriété ;
  • Le relevé des éventuelles procédures judiciaires ;
  • Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ;
  • Le dernier bilan approuvé par l’assemblée générale.

 

Au plus tard lors de la signature de l’acte authentique :

  • Le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection décidées par l’assemblée générale avant la signature de l’acte authentique mais dont le paiement sera réclamé postérieurement à cette signature ;
  • L’état des appels de fonds et le coût des travaux urgents décidés par l’assemblée générale avant la signature de l’acte authentique mais dont le paiement sera réclamé postérieurement à cette signature ;
  • Un état des frais liés à l’acquisition des parties communes décidés par l’assemblée générale avant la signature de l’acte authentique mais dont le paiement sera réclamé postérieurement à cette signature ;
  • Un état des dettes de la copropriété à la suite de litiges nés avant la signature de l’acte authentique mais dont le paiement sera réclamé postérieurement à cette signature.

 

Si vous achetez un appartement (ou un bien dans une copropriété) : l’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d'ordre intérieur doivent vous être remis (ces documents constituent ensemble les « statuts » de l’immeuble). 

  • l’acte de base décrit l’ensemble immobilier en précisant la composition des unités privatives (hall, salle de bains, salle à manger, etc.)  ainsi que leur quote-part (fraction) dans les parties communes (ce qui détermine la clé de participation dans les charges communes ordinaires – fonds de roulement destiné à l’éclairage, le nettoyage, etc. – et extraordinaires – fonds de réserve affecté à des interventions ± importantes comme des travaux de façade, ascenseur, etc.). ;
  • le règlement de copropriété contient, quant à lui, les droits et devoirs de chaque copropriétaire (règles par rapport aux travaux, interdiction de certaines activités, usage du jardin) ainsi que le mode de répartition des charges en ce qui concerne l’entretien et la réparation des parties communes (exemple : répartition des charges d’ascenseur) ;
  • les copropriétaires peuvent aussi établir un règlement d'ordre intérieur qui définit certaines modalités pratiques, à savoir tout ce qui est nécessaire ou utile pour harmoniser les rapports entre copropriétaires. Exemples : peut-on avoir des animaux domestiques dans l'immeuble ? À quelle heure les portes doivent-elles être fermées ? Peut-on mettre des décorations à Noël dans les parties communes ? Peut-on nettoyer sa voiture dans le parc ? Etc.

Vous devez aussi être complètement informé sur vos futurs rapports avec les autres copropriétaires. Il existe une obligation d’information en cas d’achat d’un lot. Le syndic doit ainsi communiquer les informations et documents suivants sur simple demande (par le notaire, le vendeur ou l’agence immobilière), dans les 15 jours de la demande :

  • le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve 
  • le montant des arriérés éventuels dus par le cédant 
  • la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale (AG) avant la date certaine du transfert de la propriété
  • le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété 
  • les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années
  • une copie du dernier bilan approuvé par l'AG de l'association des copropriétaires
 

En cas de vente d'un bien loué: les documents liés au bail

 

Si le bien est loué, il convient de prendre connaissance de la convention de bail et autres documents locatifs (état des lieux, existence ou non d’une garantie locative, etc.). Ces documents permettront, d’une part, de vérifier l’absence d’un droit de préférence éventuel du locataire (celui-ci pourrait acquérir le bien par priorité au même prix), et d’autre part, de vous renseigner notamment quant aux modalités de préavis à lui donner.

 
 

Data Protection Officer

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